房地产企业如何合理避税

在园区内,与税收相关的特定业务将不可避免地具有相应的税收类型和税率。人为地逃税或更改税和适用税率是逃税。只有预先设计了涉税业务的性质,以使该业务的发生符合税法的规定,避税才有效。一,掉入巨雪税,前往首都会议。使用预售来销售和开发产品是房地产开发公司运营的重要方式。 《营业税暂行条例实施细则》规定:“纳税人转让土地使用权或出售不动产时,采用预付款方式的,应在收到预付款的当日发生应纳税额。应付税款应以年度预收款为基础。将总额乘以指定的利润率即可计算出估计的营业利润并缴纳企业所得税。项目完成后,将根据实际最终成本和项目总收入计算并调整应纳税所得额。由于房地产开发企业前期项目的成本较高,且许多项目相继开工,资金缺口较大,存在普遍存在预收款项递延所得税递延的现象。企业开发的部分土地和房屋已经交付,预收款仍长期过账,项目最终结算和结转成本被延迟,影响应纳税所得额。此方法的目的是延迟企业所得税的支付,为企业赢得资金的时间价值,并将国家税作为企业的无息贷款进行核算。

房地产行业合理避税方法

房地产公司可以避税的方法一般来说,国内房地产企业在所得税中采用虚假成本法避税,而国外房地产企业则擅长采用“转让定价”法避税。所谓“虚假成本”,就是通过夸大成本,尽量减少房地产开发项目产生的利润来避免征收所得税。有6年房地产从业经验的人士透露,调整报表的利润转移在房地产行业非常普遍。例如,如果广州的一家房地产公司想将利润转移到国外,则会给会计师增加“ 2000万元人民币的海外业务接待费”。另一家房地产公司将把一些设计工作移交给其在海外的分支机构,从而设置了高昂的设计成本以转移利润。广东某大型房地产公司的财务代表透露,公司内共有三家独资文化公司和技术咨询公司,被称为多元化经营。实际上,他们使用这些公司进行相关交易以完成利润转移。下属公司当年收到的所谓的宣传策划和咨询费高达1亿元,然后通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产来完成最终的利润转移。艺术品来自母公司。老板买的不值钱,但这是一个支柱。 2004年,国家税务总局发布的“ 2003年中国纳税百强企业”中,没有一家房地产公司。即使在为房地产公司设立的“ 2003年房地产开发和管理行业十大纳税人”中,房地产公司的纳税总额也不容乐观。新税和财政税第二,避税的具体方法1)是与经常账户挂钩的预售商品。进行预售的簿记,使应立即缴纳的税款成为当前的流动性,逃税,营业税和企业所得税,这是房地产开发企业常用的手段。

2)是预付款的收据,不发行票证,隐瞒收入或不根据收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款仅根据“收款收据”发给购买者,不会在会计处理中进行预收款处理,否则内部会计科目将被清算。单独记录。

3)在合同约定的时间未确认收入。公司所得税的支付由于各种原因而延迟,例如未清算,未解决或未完成所​​有商品房销售。

4)可以随意调整纳税申报额。由于财务限制,一些房地产开发公司可以自由调整年度内的纳税申报额。通常的做法是减少年初和年中的申报数量,并在年末全额支付。

V)是一项“空”的钻探政策,并未及时清除土地增值税。开发项目应在全部清算销售完毕后清算土地增值税,部分开发商将不清算或故意离开一,二套尾房。结果,无法进行整个项目的清算,影响了土地增值税的及时,足额投入。图书馆。

六)是虚拟开发成本,可以任意扩展成本范围和虚拟工程成本。企业预先接受的销售甚至将房屋的所有销售都计入费用,不计入收入或超额周期,因此房地产的营业税和附加费少或少。

VII)收入通过以下原则确认:房屋用于债务,而商品房不用于收入。对于商品房,该项目仅记录在工程团队的往来帐户中,而不会进行相应的收入调整。代理销售费直接从销售收入中扣除,从代理处收取的财产的净增加额为应税营业额,从而减少了营业税。

VIII)扩大拆迁补偿面积,减少可售面积,结转经营成本。

IX)是降价。没有正当理由降低商品房销售价格,从而降低营业税和企业所得税。

X)故意拖延最终解决

房地产合理避税的几种方法

合理避税是纳税人从自身经济利益最大化出发的避税计划。以下是一些常见的避税方法。

首先,使用合作开发方法避免征税

,这种方法可以将利息收入和股息收入转化为收入,企业可以根据实际情况选择适当的管理方法来减轻税收负担需要。 。

范例:甲公司打算投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。公司A可以通过以下方式与公司B合作:

1甲公司投资200万元与乙合作开发商业及民用住宅,

2甲公司可通过银行向乙公司贷款200万元参与商业及民用住宅的发展

公司A可以通过投资和持股方式参与商业和住宅建筑物

的开发。假设甲公司将在一年后退出商业和住宅开发项目,并且甲公司协商了40万元人民币的现金。

选项1:合作开发

A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后,收入为40万元。该收入根据税法分配为项目收入。收入不分担任何费用。当公司分配40万元时,相当于公司共同开发并转让给乙公司的部分商业和住宅用房。转让价格为240万元。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费,以及土地增值税。印花税和所得税后跟收入。

选项2;贷款资金

如果A公司通过银行向B公司贷款200万元,则利率为5%。一年后,甲公司也收回了40万元,作为利息收入支付。营业税和附加费,所得税后跟收入。

选项3;投资股票,在商业大楼建成并出售后返还股利。

由于两家公司A和B的税率相同,因此无需补充公司的40万元税后利润,即,公司A的经济收益为40万元。

计划结果;

从以上比较中可以看出,从节税的角度来看,这三个选项是最好的。也就是说,甲公司将投资200万元作为投资,不需要补充返还的40万税后利润,这将成为甲公司的实际经济效益。

其次,使用避免税收的股权转让方法

;一家房地产开发公司,在海滨城市开发五星级餐厅,卖给外国投资者,开发成本18亿元,标价281亿元,按规定,该业务应缴纳城市营业税维修建设税,教育附加费,印花税,土地增值税约1.77亿元(计算过程)

规划分析;

房地产开发公司您可以投资建立子公司“ Some Hotel”。在酒店的固定资产完成后,整个酒店的股权将转移给外国投资者。以上税款可以免除。具体操作过程如下:

一步;与其他股东共同出资设立控股子公司“ Some Hotel”,某家酒店具有独立的法人身份会计。

第二部分;某酒店的固定资产建设,相关的建设资金由房地产开发公司提供,付款处理

第三部分;固定资产完成后,房地产公司将拥有该大酒店的所有股权转让给外国投资者,房地产公司将收回该股权的转让价款和该酒店的所有债权。

计划结果;

经过上述规划,尽管股权转让收入需要缴纳企业所得税,但是这部分所得税原本是用来支付房地产开发收入的,但是股权转让业务不缴纳城市营业税建筑税,教育附加费和土地增值税,从而减少了房地产转让的巨额税收。

三,利用合同规定的装修费用合理避税

举例:某开发公司进行促销,优惠给客户给客户装修费用,一套高档住宅1平方米10000元,面积100平方英尺价格是一百万,开发商已经签了合同